Hvorfor er en valuarvurdering en god idé?

Værdiansættelse af andelsboligforeningers ejendomme er blevet mere komplekst

Netop kompleksiteten i værdiansættelsen fortæller valuaren bygger på flere faktorer.
”Først valgte man at fastfryse den offentlige vurdering fra 2012, hvor foreningerne skulle tage stilling til om de ønskede at anvende den offentlige vurdering som vurderingsprincip i deres regnskab. Så kom Black Stone-indgrebet i 2020, hvor det blev muligt for andelsboligforeninger at fastfryse deres andelskrone fra 2020 på baggrund af en valuarvurdering udført inden udgangen af juni 2020. Dertil blev det så offentliggjort for et år siden, altså i februar 2021, at den offentlige vurdering ville bortfalde pr. 1. januar 2023. Ultimo 2021 er der så kommet en ny regnskabsvejledning, der understreger at foreningerne skal have fastsat en dagsværdi af deres ejendom til brug for årsregnskabet.” fortæller Per-Henrik Schultz-Jensen.

Derfor er en valuarvurdering som blandt andre Gottlieb+Partners udarbejder en gængs og tryg løsning, som giver foreningerne en retvisende og mere markedskonform værdiansættelse af deres vigtigste aktiv – foreningens ejendom.

Tid til en ny valuarvurdering

Foråret byder på generalforsamlinger og valuarvurdering for mange andelsboligforeningers vedkommende. ”Mange andelsboligforeninger afslutter deres årsregnskab per 31. december, og godkender regnskaberne på generalforsamlingerne i april og maj måned,” fortæller Per-Henrik Schultz-Jensen, der er ejendomsmægler og valuar MDE hos Gottlieb+Partners.

”De foreninger, der har en valuarvurdering skal typisk have fornyet den, og de foreninger som har valgt at fastfryse deres andelskrone i 2020 (jf. senere i artiklen) eller anvender den offentlige vurdering som vurderingsprincip i deres regnskaber skal have fastsat en dagsværdi af deres ejendom til årsregnskabet,” fortæller valuaren. Han uddyber hertil, at flere andelsboligforeninger vil overgå til valuarvurderingen, som følge af at den offentlige vurdering bortfalder pr. 1. januar 2023.

Slut med offentlige vurderinger

I 2021 blev det ved lov vedtaget af Folketinget, at de offentlige vurderinger af andelsboligforeningernes ejendomme bortfalder. Per-Henrik Schultz-Jensen fortæller at de foreninger som havde valgt den offentlige vurdering som vurderingsprincip siden 2012 har haft en fastfrosset offentlig vurdering. Staten ville forsøge at finde en ny metode, hvorpå man kunne beregne den offentlige vurdering. Dette er imidlertid ikke lykkedes, hvorfor man politisk besluttede at den offentlige vurdering bortfaldt ved udgangen af 2022. Mange foreninger har derfor valgt at overgå til valuarvurdering. Per-Henrik Schultz-Jensen fortæller, at de foreninger der har et ønske om en markedskonform værdiansættelse af deres ejendom, bedst kan opnå dette ved at overgå til valuarvurdering.

Flere andelsboligforeninger vælger at få udført en valuarvurdering

Folketinget har endnu ikke præsenteret en ny plan for hvordan de andelsboligforeninger, der indtil nu har anvendt den offentlige som vurderingsprincip i deres regnskab. Derfor har mange foreninger valgt at anvende valuarvurdering som vurderingsprincip. Det har medført at antallet af foreninger der anvender valuarvurdering er steget markant de seneste par år.
Valuaren fortæller:

”Der er flere grunde til at en valuarvurdering er relevant for en andelsboligforening. Senest er der kommet en ny regnskabsvejledning, der stiller krav til at foreningerne skal have en aktuel dagsværdi af foreningens ejendom i deres årsregnskab. Herudover skal foreningerne anvende valuarvurderingen til at fastsætte deres andelskrone. Og så er der det forhold at den offentlige vurdering bortfalder ved udgangen af 2022.”

Dette gør, at mange foreninger kan anvende en valuarvurdering som vurderingsprincip til fastsættelse af andelskronen og som dagsværdi til årsregnskabet.  Hvis en forening har valgt at fastfryse deres andelskrone eller anvende den offentlige vurdering som vurderingsprincip, forklarer Per-Henrik Schultz-Jensen, at der alligevel hvert år skal udarbejdes en ny valuarvurdering til brug for fastsættelse af dagsværdien af foreningens ejendom i årsregnskabet.

Aktuel værdi af ejendommen

Hvis man som forening anvender den offentlig vurdering fra 2012 som vurderingsprincip, gør Per-Henrik Schultz-Jensen det klart, at den vurdering som oftest ikke er en markedskonform værdiansættelse af ejendommen.

”Det er i hvert fald sjældent at den offentlige vurdering giver et retvisende billede af den reelle værdi af foreningens ejendom. Der hvor man kommer tættest på et match med den offentlige vurdering som vurderingsprincip er ved de ejendomme der er byfornyet. Det er primært gældende for ejendomme beliggende i København. Efter ejendommene var blevet byfornyet, ansatte Staten en høj offentlig ejendomsvurdering. For de fleste foreninger er den offentlige vurdering ikke et retvisende billede af den reelle værdi af foreningens ejendom.

”Når priser på fast ejendom i øvrigt generelt er steget, så er det mærkeligt, at man har offentlig vurdering der har været den samme siden 2012. Den har ikke fulgt med værdistigningerne på det ejerboligmarked. I forvejen udgør værdien af en andelsbolig mellem 40 – 65 % af værdien på en ejerbolig i samme område. Med en valuarvurdering har foreningerne mulighed for få en markedskonform værdiansættelse. Valuarvurderingen er så tilnærmelsesvist tæt på markedsværdien for en andelsboligforenings ejendom, efter de regler der gælder for værdiansættelse af andelsboligforeningers ejendomme.”

Andelsboligforeningerne får mere end en værdiansættelse af deres ejendom

Ud over at valuarvurderingen er en markedskonform værdiansættelse af forenings ejendom, så fortæller eksperten, at når foreninger vælger at få udført en valuarvurdering hos Gottlieb+Partners, får de også råd og anbefalinger.

”På baggrund af den erfaring vi har opbygget, ser vi det også som noget positivt i, at vi kan give foreningerne råd og anbefalinger til, hvordan de i samråd med deres administrator f.eks. kan forbedre ejendommens drift og dermed foreningens økonomi,” siger Per-Henrik Schultz-Jensen.

Vedligeholdelsesplanen giver en mere præcis valuarvurdering

Valuaren erfarer, at hovedparten af andelsboligforeningerne ønsker at få en så markedskonform værdiansættelse af deres ejendom som muligt.
Vi opfordrer foreningerne til at få udarbejdet en vedligeholdelsesplan af flere årsager, siger valuaren:

”Jeg kan ikke se alt omkring ejendommens tilstand ved min besigtigelse, og derfor er en vedligeholdelsesplan et godt værktøj til at vurdere om der er et vedligeholdelsesbehov eller efterslæb på foreningens ejendom. Vedligeholdelsesplanen er et godt værktøj for foreningerne, da de kan prioritere og planlægge deres fremtidige vedligeholdelsesarbejder.”
Valuaren understreger nemlig:

”Vi kan nemlig tage højde for vedligeholdelsesbehovet i værdiansættelsen af foreningens ejendom – på den måde kommer man tættere på ejendommens reelle værdi,” afrunder Per-Henrik Schultz-Jensen fra Gottlieb-Partners.