Salg af andelsbolig – fastsættelse af værdi

Først vil jeg lige sige at vi bor i en relativ ny (juli 2007) andelsboligforening som består af en enkelt bygning med 6 andelshavere hvoraf 3 er i bestyrelsen. Ingen har det store kendskab til andelsbolig og hvordan proceduren er for salg. Vi har haft et møde med en ejendomsmægler for at undersøge mulighederne den vej. Vi synes nu det er mange penge at bruge på dette i forhold til det beløb vi snakker om. Yderligere er der noget jeg ikke forstår. Mægleren mener ikke at vi kan få noget for de forbedringer vi har lavet, da vi ikke har alle kvitteringer osv. fra vores indkøb. Jeg har spurgt en bekendt om dette før, og sad lige og læste hans daværende mail igennem: ”Når forbedringerne skal værdifastsættes sker det på følgende måde: Først ansættes værdien til anskaffelsesprisen tillagt evt. tillæg for den brugte tid, jf. nedenstående. Herefter fratrækkes eventuel værdiforringelse på grund af alder eller slitage. Forbedringer i en andelsbolig skal normalt være af en sådan karakter, at de øger den brugsmæssige værdi af boligen, og arbejderne må ikke være almindeligt vedligeholdelsesarbejde. Arbejdet skal være håndværksmæssigt korrekt og forsvarligt udført og i overensstemmelse med gældende regler og lovgivning. Individuelle forbedringsarbejder skal ikke nødvendigvis udføres af håndværkere for at være værdiforøgende. Mange forbedringer kan sagtens udføres af andelshaveren selv. De skal dog være lovligt og håndværksmæssigt forsvarligt udført. Ved vurderingen skal værdien af eget arbejde honoreres med et beløb svarende til en svendeløn på tidspunktet for arbejdets udførelse og eksklusiv avance og offentlige afgifter. Arbejdets omfang og antallet af anvendte timer vurderes ud fra, hvor lang tid en professionel håndværker ville være om at udføre arbejdet.” Jeg har også undersøgt lidt på nettet om hvordan andre andelsboligforeninger gør, og der fandt jeg et sted hvor de havde et skema som de benyttede sig af. Og så har de en person tilknyttet administrationen til at tage ud og vurdere de påførte punkter. Jeg tænker så om der findes en rigtig/forkert måde at gøre dette på? Eller om man eventuelt kan udføre eksempelvis et sådant skema og at det så er bestyrelsen som skal vurdere hvorvidt at de nævnte punkter er prissat korrekt eller om der skal ske afslag i prisen. (f.eks. grundet værdiforringelse som nævnt i ovenstående.) For som regnestykket fra mægleren ser ud, så lyder andelsbeviset på kr. 309.821. Det er også det som mægleren vil sætte andelen til. Mæglerens salær (incl. Div omkostninger) er kr. 38.243,75 hvilket udgør 12,3 % og tilbage er 271.577,25 Vi gav kr. 314.531 for andelsbeviset, (andelen er faldet grundet et underskud i foreningens regnskab første regnskabsår) og har ca. brugt for 25.000 (timer er ikke medregnet) I alt ca 340.000 +/-. Hvilket betyder vores tab vil blive i nærheden af kr. 68.000. Det synes vi jo er rimelig meget i overkanten. Så vi vil jo meget gerne finde en mulighed for at få vores forbedringer lagt oveni andelsbeviset. Samt en kompensation for vores brugte timer måske. (dog mindre vigtigt) Så tænker vi jo også på at selv forsøge at finde købere. Ved hjælp af ophæng i butikker, vinduer, aviser osv osv. Men hvad er så proceduren. Hvad skal man fremlægge overfor køber af dokumenter osv og skal man have advokatbistand eller lign til at udforme salgsaftale og andet? Og hvad omkostninger snakker vi ca.?