Mærker I også de stigende renter? Få tilbud på frivillig opløsning af andelsboligforeningen
Erhvervsmæglerfirmaet Bendix Estate har som speciale at bistå eksisterende andelsboligforeninger - herunder især de nødlidende ejendomme - med salg af andelsboligforeningens ejendom og efterfølgende opløsning af andelsboligforeningen.
Foto: Jan Jørgensen / Scanpix
Flere af de nyere andelsboligforeninger der har en høj gældsætning eller har for år tilbage indgået en rentesswap har i mange år været teknisk insolvente. I takt med udviklingen på boligmarkedet og set i lyset af de stigende renter bliver flere af tidligere af de ‘’nødlidende’’ foreninger nu solvente igen og det betyder en stigende interesse for frivilligt at sælge foreningens ejendom til en investor. De stigende renter betyder nemlig for andelshavere, at de nu har mulighed for at opnå økonomisk frihed ved salg af foreningens ejendom og være med til selv at fastsætte rammerne for at blive lejer. Denne juridiske proces kaldes en ‘’solvent likvidation’’ som kan opdeles i tre faser:
- Først bliver alle foreningens aktiver solgt, primært bestående af selve andelsboligforeningens ejendom. Ligeledes skal der træffes en beslutning om, hvordan andelshavernes individuelle forbedringer skal håndteres.
- Herefter bliver alle foreningens kreditorer betalt, herunder typisk realkreditinstitutter og banker.
- Endelig bliver det overskud, der er tilbage efter betaling af kreditorerne, fordelt blandt andelshaverne. Dette fordelingsprocess kaldes også for udlodning af likvidationsprovenuet til andelshaverne.
Hvordan forløber en salgsprocessen fra A – Z ?
- Beboermøde:
Hvis du læser denne artikel, er det sandsynligt, at det første indledende beboermøde allerede er blevet afholdt. Ikke desto mindre anbefales det at afholde et møde, hvor fordelene og ulemperne ved en eventuel solvent likvidation af andelsboligforeningen diskuteres. Nogle vælger at rådføre sig med en rådgiver, såsom en erhvervsmægler og advokat. - Generalforsamling: Beslutning om at gå på markedet:
På en generalforsamling beslutter andelshaverne de nærmere vilkår, der skal gælde efter et eventuelt salg af ejendommen. Dette kan omfatte fremtidige lejevilkår, depositum, og lignende. Generalforsamlingen giver også mulighed for at træffe beslutningen om at “gå på markedet,” hvilket indebærer at ejendommen kan annonceres. Når der foreligger et konkret tilbud på ejendommen, så skal der indkaldes til ekstraordinær generalforsamling med stillingstagen til de konkrete økonomiske konsekvenser. - Betinget salg:
Hvis foreningens rådgivere formår at finde et tilbud, hvor vilkårene forventes at blive godkendt af generalforsamlingen, kan bestyrelsen gå videre og indgå en betinget salgsaftale. Aftalen er naturligvis betinget af generalforsamlingens godkendelse af salget, hvilket i de fleste tilfælde kræver 4/5-del af medlemmernes stemmer. For en andelsboligforening med 25 andelshavere kræves det derfor, at mindst 20 stemmer støtter beslutningen. - Endelig beslutning:
Købsaftalen og de tilhørende konsekvenser præsenteres for endelig godkendelse på en generalforsamling. Her vil de skattemæssige konsekvenser blive afdækket, og de fremtidige vilkår for de andelshavere, der forbliver i ejendommen som lejere, vil blive fastlagt. - Opløsning af foreningen:
Likvidatoren gennemfører og afslutter selve salget af ejendommen. Efterfølgende udbetales diverse kreditorer deres tilgodehavende, som kan omfatte alt fra håndværkere til realkreditinstitutter. Til sidst udlodder likvidatoren de enkelte andelshaveres andel af overskuddet. - Efter salget og opløsningen af foreningen:
Andelshaverne har ret til at forblive i ejendommen som lejere. De nærmere vilkår afhænger af den specifikke aftale, men sædvanligvis forsøger man at bevare mange af de tidligere fordele og rettigheder, som andelshaverne havde, såsom retten til at fremleje, udleje via Airbnb, have kæledyr osv. Typisk vil lejerne også have en mindre vedligeholdelsesforpligtelse, så ny ejer ofte overtager den indvendige vedligeholdespligt.
Hvorfor vælge at sælge og opløse andelsboligforeningen?
Udover prisfastsættelsen af andelsbeviser er underlagt restriktioner i andelsboligloven kan især nyere foreninger have glæde af et salg, eller foreninger der vil slippe ud gældsfælden det kunne være, hvor afdragsfriheden snart udløber og banken ikke ønsker og forlænge aftalen. Ved at sælge hele ejendommen får andelshaverne mulighed for at få del i den værdistigning, som tilkommer foreningen, dette er især højaktuelt med renterne lige nu, især hvis foreningen har indgået en renteswap, da gælden falder betragteligt når renten stiger. Hvis hele ejendommen i andelsboligforeningen sælges vil den kunne sælges på det åbne marked til markedspris.
Ifølge ejendomsavancebeskatningsloven §8, stk. 3, vil det overskud, som tilfalder andelshaverne, være skattefrit, så længe opløsningen og fordelingen af overskuddet sker i samme kalenderår. Desuden er det en forudsætning, at andelshaveren selv har anvendt andelen som bolig i hele eller dele af den periode, hvor andelshaver har været ejer af boligen.
Som andelshaver kan man ikke kun glæde sig til man skattefrit får del i ejendommens fulde værdistigning for ifølge andelsboliglovens §4 har andelshaverne nemlig ret til at forblive i boligen som lejere, efter at den nye ejer har overtaget ejendommen.
Opløsningen af en andelsboligforening udgør en kompleks og omfattende proces, hvor vores erfaringer fra tidligere sager kommer til fuld udfoldelse.
Få en vurdering af jeres ejendom i dag
Hos Bendix Estate prioriterer vi at imødekomme din andelsboligforenings behov og tilbyder al den støtte der er behov for undervejs så vi kan bistå din forening bedst muligt.
Hvis der opstår spørgsmål vedrørende salget af jeres andelsboligforening, er I velkomne til at kontakte Erhvervsmægler Christopher Bendixen via e-mail på Christopher@BendixEstate.com eller telefonisk på 60 80 60 17.
Christopher Bendixen har eksempelvis hjulpet l A/B Ulrikkenborg Plads, A/B Arnesvej 6 og A/B Frederikssundsvej 78A i forbindelse med salget af deres ejendomme og den efterfølgende opløsning af andelsboligforeningerne.