Kursgevinsten spiller en stor rolle i årsregnskaberne for 2022
De stigende renter betyder, at mange foreninger har en kursgevinst i deres regnskab. Den kan resultere i form af en højere andelskrone, men er det en god idé? Director hos Newsec, Finn Leth, fremlægger her 3 handlemuligheder for foreningerne.
Andelsboligforeninger, der benytter sig af enten en valuarvurdering eller af den offentlige ejendomsvurdering til at sætte deres andelskrone bør være ekstra opmærksomme på kursværdien af deres fastforrentede realkreditlån.
Sådan lyder budskabet fra Director i Newsecs foreningsafdeling, Finn Leth, som står i spidsen for 25 controllere der laver regnskaber og udarbejder budgetter for alle de boligforeninger, som er tilknyttet Newsec.
Kursgevinst bliver medregnet i årsregnskabet
”Renten har været meget lav og det har mange foreninger benyttet sig af og konverteret deres realkreditlån til lavt forrentede lån. Nu er renten steget og det betyder, at i mange foreningers regnskab kan der komme en stor urealiseret kursgevinst,” forklarer Finn Leth.
Den urealiserede kursgevinst kommer som følge af de stigende renter – indfrier en andelsboligforening et fastforrentet lån med lav rente vil det nemlig betyde, at de skal betale mindre end hvad de skylder som følge af den lave kurs. Også selvom de ikke indfrier lånet, så vil den urealiserede kursgevinst stadig blive en del af årsregnskabet for 2022 og dermed få indvirkning på andelskroneberegningen.
”Det er rent regnskabsteknisk,” forklarer Finn Leth.
Hvem vil ikke have en høj andelskrone?
En højere andelskrone kan blive fordelagtig for dem, der ønsker at sælge deres andelsbolig. Ikke nær så fordelagtig for dem, der vil købe sig ind i andelsboligforeningen. Især ikke fordi, at renten meget vel kan falde igen og dermed vil den kursgevinst, som andelskronen baserer sig på også blive lavere. Med andre ord kan andelskronen falde igen til næste år.
”Hvis nu renten på et fastforrentet lån falder til 3% så kan kursgevinsten hurtigt falde til det halve. Og for dem der lige har købt, vil deres værdi jo falde. Og for dem der bliver boende, vil de også hurtigt opleve at de ekstra antal kroner, de havde i værdien, bortfalder igen,” siger Finn Leth.
Der er med andre ord en stor usikkerhed forbundet med andelskronestigningen på baggrund af kursgevinst.
3 muligheder for placering af kursgevinst:
Foreningerne kan gøre 3 forskellige ting med kursgevinsten i årsregnskabet.
Mulighed 1: Henlæg kursgevinst som reserve
Kursgevinsten kan henlægges som en reserve i regnskabet. Herved frigives den ikke ved opgørelsen af andelskronen. Samme manøvre er også kendt fra større vedligeholdelsesprojekter i andelsboligforeningen, hvor du i en periode har en masse likvider, der skal gå til at finansiere en renovering. ”Her henlægges beløbet typisk, så det ikke kommer med i andelskroneberegningen,” siger Finn Leth.
Mulighed 2: Realiser kursgevinsten via en opkonvertering
Foreningen kan også vælge at realisere kursgevinsten ved at foretage en opkonvertering af lånet. ”På nuværende tidspunkt kan du gå ud og tage et lån til 5 %, som er der nu. Og så frigiver foreningen reelt kursgevinsten. Downsiden er, at foreningen kommer til at betale højere renter,” siger Finn Leth
”Tror man på at renten falder igen – så kan man nedkonvertere igen, men det handler om risikovillighed,” tilføjer Finn Leth.
Mulighed 3: Lad andelskronen stige som følge af kursgevinsten
Tredje mulighed er at lade andelskronen stige på baggrund af den urealiserede kursgevinst. Herved accepterer man, at der er en mulighed for at den kan falde hurtigt igen.
Sæt jer ind i mulighederne
Finn Leth har ikke noget råd eller forslag til, hvilken af mulighederne en forening med urealiserede kursgevinster skal benytte sig af. I stedet går han op i at foreningerne sætter sig ind i de forskellige muligheder og tager en dialog med en rådgiver:
”Det vigtigste er, at man sætter sig ind i mulighederne og kontakter sin rådgiver eller revisor. En rådgiver hos banken eller i realkreditinstituttet kan yde den finansielle rådgivning, ” siger han.
Newsec står til rådighed og hjælper gerne jeres forening med rådgivning og administration:
Newsec sørger for administration af 1.200 andelsbolig- og ejerforeninger i Danmark. Med Newsec får jeres andelsboligforening et professionelt administrationsselskab, der kan tilbyde alt fra byggeteknisk rådgivning til en personlig controller, der tager sig af foreningens regnskaber og budgetter.
Læs hvad Newsec kan hjælpe jer med på deres hjemmeside her, der også giver adgang til kontaktformular.
5 kommentarer
En ekstraordinær indfrielse bevirker også, at man fremover sparer renter ,bidrag og afdrag og dermed opnår en lettelse på budget og årsregnskab. Har man mulighed for det, er der en enestående mulighed lige nu, med de lave kurser på obligationslån.
Hvis foreningen har frie likvide midler eller tilstrækkelig stor vedligeholdelseskonto, så er det allerbedste man kan gøre at afdrage ekstraordinært på gælden, så høster man lige nu en kursgevinst på 25 %. En gevinst som ikke forsvinder igen, og samtidig sparer man fremover både renter, bidrag og afdrag på lånet. En gevinst som varer lige så længe, som lånet løber.
Hvis man ikke har planer om større vedligeholdelseprojekter og derfor ikke har behov for en opsparet likvid beholdning. Så kan en delindfrielse af gælden være en god ide.
Hvis du f.eks. har et 1 % kontantlån og skylder 1.000.000 kr. og kursen på de bagvedliggende obligationer er kurs 75. Så kan man indfri lånet til 750.000 kr.
Er det lovligt at bruge kursgevinsten på at forhøje andelsværdien, så den kommer til at ligge midtimellem den seneste andelsværdi (2022) og mulige maksimale andelsværdi?(2023). Altså at man ikke udnytter kursgevinsten fuldt ud.
Det kan man godt, men det vil kræve, at der laves en henlæggelse i andelskroneberegning. Man kan f.eks. beslutte i bestyrelsen, hvilken andelskrone værdi, der ønskes/indstilles til GF og så regner man baglæns, På den måde kan man komme frem til den korrekte henlæggelse vedrørende kursgevinsten.
Viser 0 af 5 kommentarer