Førstegangskøber – total forvirring!
Det er svært at være førstegangskøber. Synes jeg har læst og læst, men er stadigt ikke helt sikker på hvordan jeg skal forholde mig. Jeg har fundet en 2 værelses andelslejlighed i Århus C, god beliggenhed, istandsat 2006, og indrettet lige som jeg gerne vil have. Jeg har forskellige venner og min bank til at kigge på lejligheden, og der er forskellige holdninger til at om den er pengene værd. Banken er bekymret for at de ikke betaler af på deres gæld (der er 4,5 år tilbage af deres afdragsfrie periode) og venner er bekymret for at andelen er mindre værd grundet foreningens aktiver og så den offentlige vurdering. Jeg har præcist råd til at sidde i den men vil jo nødigt miste alle pengene ved et evt. senere salg eller have at boligydelsen stiger ret meget mens jeg bor der. Jeg kan ikke gennemskue om det er et fornuftigt køb eller ej. Hvordan vil det fx ændre boligydelsen hvis foreningen begynder at afdrage på lånet? Hvordan hænger andelsværdien sammen med ejendomsvurderingen? Sker der noget med boligydelse hvis ejendomsvurderingen falder (uanset hvordan den vurderes)? Jeg har skrevet nogle inforationer ned ud fra foreningens årsrapport der er gældende fra1.9.09 til 31.8.10. Er der evt. en ide i at vente til deres næste regnskab kommer? Indskud: 398.000 (fald på 15 siden den blev sat til salg for 100 dage siden), oprindeligt indskud 379.000 kr, andelsværdi pr. 31.08.10. 403.034 kr. Der er i alt 9 andele med en samlet værdi på 3.419.624 Boligydelse: 4694 Aktiver: 17.031.293 kr, omsætningsaktiver 333.000 Passiver: det samme? I deres balance står der 17.031.293. Andelsforening fra 2006, hvor ejendommen er istandsat. Ejendommen har en prioritetsgæld hos BRF kredit på 13.475.000. Der er ikke afdraget på lånet. I tvivl om hvordan den er værdisat, men den offentlige vurdering lyder på 13.300.000. byggesummen var 16.698.335, og i dette regnskab nævner de en offentlig vurdering på 13.700.000.
Det er meget svært at være førstegangskøber. Traditionelt søger købere af ejerboliger rådgivning, men af en eller anden grund mener købere af andelsboliger ikke, at det er nødvendigt.
Jeg kan ikke foretage egentlig rådgivning uden at kende hele pakken (vedtægter, referater, regnskab, beregning af andelsværdi, herunder individuelle forbedringer, låneoplysninger og måske tingbogsoplysninger, forsikring og BBR).
Men jeg måske sætte begreberne sammen på en forståelig måde:
Hvis afdragsfrihed bortfalder, stiger boligydelsen, med mindre der optages nyt lån. Tilsvarende gælder, hvis lånet har variabel rente, og renten stiger.
Andelsværdien blev fastsat pr. 31.8.2010. Det er måske sket ud fra valuarvurdering eller anskaffelsessum. Hvorledes vurderer du, at markedsprisen har ændret sig siden? Hvis værdien er faldet, er andelsværdien faldet, og så bør du betale mindre end andelsværdien.
Den offentlige ejendomsvurdering er i dette tilfælde uden anden end psykologisk betydning.
Endelig skal værdien af individuelle forbedringer gennemgås. Måske er der ikke nogen her?
Få en snak med en af de øvrige andelshavere, måske formanden. Har du stadig spørgsmål, bør du søge rådgivning. Og ikke alt for mange steder samtidigt!
Andelsboliger har næsten ufortjent en blakket omdømme for tiden, og det påvirker markedet. Hvornår det vender, er ikke godt at vide. En andelsbolig er i din situation med de gældende skatteregler en god boligform.
Venlig hilsen
Advokat Per Nielsen (H)
Direkte tlf. 96 31 33 60
E-mail: pern@advodan.dk | www.advodan.dk
Flere spørgsmål
