Ny analyse viser lav gæld hos andelsboligforeningerne

 
Faldende gældsætning, stigende værdiansættelse og mere konservative valg af lån. Det er blot nogle af konklusionerne i analysen fra d. 9. juni udarbejdet af Realkredit Danmark/Danske Bank. En analyse, der kommer i kølvandet på coronakrisen, og som giver et indblik i andelsboligforeningernes økonomiske robusthed.

”Samlet set giver analysen et billede af et andelsboligmarked, hvor rigtig mange andelsboligforeninger har en robust økonomi. Mange har også en konservativ belåning, som ruster dem til økonomisk uvejr, hvis renterne skulle stige, eller hvis værdisætningen på andelsboligmarkedet skulle falde,” siger cheføkonom hos Realkredit Danmark/Danske Bank, Christian Hilligsøe Heinig, der er manden bag analysen og økonomisk ekspert på andelsboligmarkedet.

Lavere gældsætning = højere værdi

Ifølge analysen har andelsboligforeningernes gældsætning været faldende. Udviklingen med lavere gældsætning har stået på over en årrække og frem til nu.

“Helt overordnet er konklusionen, at andelsboligforeningerne har en ganske fornuftig økonomi, hvor de har en relativ lav gældsætning,” siger Christian Hilligsøe Heinig.
Helt konkret viser analysen, at den gennemsnitlige belåningsgrad i december 2019 lå på 39,9 procent, hvilket er et væsentligt fald sammenlignet med juni 2015, hvor andelsboligforeningerne i gennemsnit havde en gæld på over 45 procent.

Værdien af andelsboligforeningerne er også steget. Samtidig er gælden dog også steget – der er blevet lånt flere penge ud til andelsboligforeningerne – men ikke så meget, at det overstiger værdistigningerne af andelsboligforeningerne. Det er således en udvikling, der gør andelsboligforeningerne godt økonomisk rustede mod en eventuel økonomisk nedgang.

Afdrag og fastforrentede lån

Antallet af fastforrentede lån i andelsboligforeningerne er ifølge analysen steget over en længere periode. I slutningen af 2019 var 62 procent af udlån til andelsboligforeningerne fastforrentede lån, hvilket er en stor stigning sammenlignet med, at kun 30 procent af udlånsmassen i slutningen af 2009 var med fast rente.

Det er ikke kun, når andelsboligforeningerne vælger fastforrentede lån, at de går med livrem og seler, det samme gør sig gældende, når der skal afdrages på lånet. I analysen står der:
”Afdragsfrihed er på retræte og udgør ”kun” 30 % af udlånet mod 46 % tilbage på toppen i 2011.”
Det er en udvikling som Christian Hilligsøe Heinig ser som et tegn på, at andelsboligforeningerne er blevet mere ”konservative”, når der skal optages lån:

Andelsboligforeningerne er blevet mere konservative i deres lånevalg. Flere af foreningerne betaler afdrag og vælger fastforrentede lån. Ved at afdrage får andelsboligforeningerne bygget en større buffer op som følge af lavere gæld over tid. Og ved at tage fastforrentede lån sikrer foreningen sig mod eventuelt stigende renter, mens fremtidige købere kan undgå rentestress i forbindelse med kreditgodkendelsen

Christian Hilligsøe Heinig, Cheføkonom

Foreningen bør forholde sig aktivt til lånevalg

Lånevalg og gældsætning er vigtige spillere for andelsboligforeningerne at skabe sig klarhed omkring, da det er meget forskelligt for foreningerne, hvad der er mest ideelt. Prioriterer man et afdragsfrit lån og en lavere boligafgift? Eller derimod en højere boligafgift, men mere modstandsdygtighed, hvis renterne skulle stige eller værdien af foreningen skulle falde?
”Man bør løbende forholde sig aktivt til, hvor stor en gæld foreningen ønsker at have. Foreningen bør her overveje, om det giver mening at have en meget lav gældsætning, eller om man bør stoppe sine afdragsbetalinger noget før. Det er vigtigt, at man som forening får gjort sig nogle tanker, og at man har nogle diskussioner internt omkring, hvordan man ønsker at prioritere,” siger Christian Hilligsøe Heinig og fortsætter:

”Selvfølgelig bør foreningen sørge for at komme ned på en fornuftig gæld, der ruster foreningen, hvis der skulle ske noget uventet. Det giver også luft til at kunne lave forbedringer og vedligehold i foreningen. På den måde er der også mulighed for billige finansieringer, da det er klart, at en lav gældsætning giver mulighed for at kunne trække på sin realkredit belåning. Der er dog ikke noget rigtigt og forkert i forhold til hverken låntype eller om niveauet for foreningens gældsætning. Det er blot vigtigt, at man som forening forholder sig aktivt til sine økonomiske dispositioner og planer for fremtiden,” afslutter Christian Hilligsøe Heinig.