Valuarvurdering efter DCF-metode

 
Loven er på den ene side temmelig restriktiv, idet den i praksis har regler for alt hvad en valuar kan og må, men den har nu også nogle meget åbenlyse fordele, nemlig:

-Eftersom reglerne er blevet standardiserede, og det er de samme regler og forudsætninger der gælder for alle, må man også forvente at spørger man 3 valuarer om en værdi på den samme ejendom, må man også forvente 3 svar, der ligger forholdsvis tæt på hinanden.

-Før loven blev vedtaget, var spillereglerne i det store og hele defineret af nogle afsagte domme, dvs. nogle spilleregler for hvad man ikke må. Det har så – groft sagt – været op til valuaren modsætningsvis at gennemskue, hvad man dermed må.

-Eftersom regelsættet i princippet er åbent og frit tilgængeligt, fremmer det også gennemskueligheden af hvad det egentlig er, der foregår i en valuarrapport.

Standardisering, ensartet regelsæt og åbenhed/gennemskuelighed er alle 3 forhold, der medvirker til at fremme troværdigheden omkring valuarvurderinger.

Nyt regelsæt hilses velkommen

Og lad os bare være ærlige: Valuarvurderingsbranchen har været kendetegnet ved nogle skandale vurderingssager, og det har ganske enkelt været for let at udarbejde rapporter, der har været urealistisk højt vurderet (det virker meget åbenlyst at det har været sigtet med loven, at man gerne ville rydde op i dette! ), og baseret på forudsætninger, der kan være umulige at gennemskue for de egentlige brugere af rapporterne: Andelshaverne.

Regelsættet er således et initiativ vi her i danbolig Erhverv hilser særdeles velkomment, idet vi kun kan bifalde at der skal herske en høj grad af troværdighed omkring valuarvurderinger. Selv om vi betragter loven som et fremskridt, er der dog 2 forhold, man bør være klar over at loven medfører:

-Loven er i praksis meget mere restriktiv, når man skal valuarvurdere en andelsboligforenings ejendom, end hvis den samme ejendom rent faktisk skulle sælges, og hvor der i princippet er meget mere ’frie’ forudsætninger mellem en køber og en sælger.

Eftersom loven ikke omfatter spillereglerne for et konkret salg, er de 2 situationer pludselig ikke helt sammenlignelige, og derfor kan der godt opstå en situation, hvor en valuarvurdering af en given ejendom, ikke nødvendigvis kan 100% afspejle en handelspris, hvis valuarvurderingen samtidig skal leve op til reglerne i loven herom.

-Modellen – DCF-metoden – som valuarvurderinger skal værdiansættes ud fra, er et ret kompliceret regnestykke, og selvom modellen er meget mere realistisk at anvende, kan den også være svær for en udenforstående at tolke.

Vi vil gerne medvirke til at gøre modellen lidt mere forståelig, hvorfor her følger et par hurtige stikord på DCF samt lovens og modellens vigtigste begreber:

DCF

– Betyder Diskonteret Cash Flow, og ideen er at men ser på en ejendoms indtægter og udgifter over en 10-årig periode, i stedet for det lidt statiske billede som den brutto-nettohusleje man hidtil anvendte (den anvendes i princippet stadig i modellen– DCF-modellen er en slags overbygning på dette).

At en pengestrøm er diskonteret vil sige at penge i hånden i dag er mere værd en f.eks. 100 kr man først modtager om 1 år.

Huslejeindtægten

– er anderledes end i den gamle opgørelse, fordi det nu er indeholdt i vurderingsregelsættet at man kan antage, at lejlighederne kan renoveres, og at en ny ejer af ejendommen over tid vil kunne opkræve en helt anden husleje, end den leje man opgør ’i dag’ (1.års brutto-netto leje).

Afkastrenten

– er dermed også markant anderledes i DCF-modellen, fordi den nu synliggør det afkast en investor reelt kan opnå på ejendommen, frem for det meget kunstigt lave 1.års afkast, som de gamle modeller var baseret på.

Man kan godt sige det sådan, at i virkeligheden er der ikke sket noget nyt på dette felt, udover at de forudsætninger, som den gamle model ikke viste, nu reelt bliver synliggjort.

Større fremtidige renoveringsprojekter

kan – eller rettere – skal medtages i opgørelsen af ejendommens værdiansættelse. Det er her værd at notere sig at det gør en forskel for ejendommens værdi, hvor tæt renoveringerne er på, at de skal iværksættes. Des længere ude i fremtiden de store renoveringer ligger, des mere er ejendommen værd i dag.

Potentialer

– for eksempel hvis et loftsareal kan enten frasælges eller andelsforeningen selv påtænker at opføre loftslejligheder, kan indregnes i modellen.

Aktuelt og indgående kendskab

– Vurderingsmanden SKAL have et reelt indblik i, hvordan et køb eller salg af en boligudlejningsejendom foregår, dvs. indblik i forhandlingen, og forudsætningerne, som en køber og en sælger kan enes om.

Det er ikke længere godt nok at kunne henvise til en handelspris man kender (disse er i øvrigt offentligt tilgængelige), vurderingsmanden skal have indsigt i selve kernen i en forhandling.